Вопрос-ответ — Информационный портал ЖКХ Приморья

Вопрос-ответ

Здравствуйте. Мы купили квартиру в новом доме по Жигура 26. Фасад отделан керамогранитом. Лоджии не утеплены. Мы хотим за свой счет утеплить их со стороны фасада. Но нам сказал представитель застройщика, что мы не имеем права прикасаться к фасаду. То же самое относится к кондиционерам. Правомерны ли их запреты?

Фасад здания относится к общему имуществу собственников дома. Поэтому самовольно производить какие-либо ремонтные работы на нем запрещено, так как это может нарушить его технические свойства и эстетический вид всего дома.

Распоряжаются общим имуществом собственники дома. Поэтому вам необходимо получить разрешение на выполнение работ, опираясь на решение общего собрания собственников. В голосовании должны принять участие более 50% всех собственников, а «ЗА» должно быть не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для выполнения работ необходимо изготовить проект и привлечь лицензированную организацию.

Если следовать букве закона, то и в отношении кондиционеров действует тот же принцип. Но на практике во Владивостоке никто не контролирует установку кондиционеров. Главное – чтобы в процессе работ так же не был поврежден фасад и не нанесен ущерб другим собственникам дома.

Принимая решение, вам нужно помнить, что в случае нанесения ущерба общему имуществу дома вы несете ответственность. В судебном порядке вас могут обязать устранить недостатки за свой счет.

Сотрудники управляющей компании без ведома собственников жилья срезали ограждения на балконе нашего этажа,превратив его в козырек. Имеют ли они на это право и что нам дальше делать для восстановления балкона.

Ермолицкая Людмила Николаевна

Согласно ст. 161 п.п. 2.3 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов (Постановление Госстроя № 170) и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества (Постановление правительства № 491) в многоквартирном доме… В соответствии с Постановлением правительства № 491 балконы являются общим имуществом собственников Вашего дома и соответственно управляющая компания обязана произвести ремонт балконов из средств собираемых ежемесячно по статье содержание и текущий ремонт жилья. Нарушение технических норм и правил содержания общего имущества многоквартиного дома, является грубейшим нарушением жилищного законодательства. Вы можете обратиться с жалобой в органы прокуратуры и Жилищного надзора. Если факты нарушений подтвердятся управляющая компания будет привлечена к административной ответственности, оштрафована и получит предписание об устранении нарушений. Вы можете обратиться в суд и обязать управляющую компанию произвести соответствующий ремонт. Отсутствие средств не является оправданием для управляющей компании, они обязаны исполнять свои обязанности в соответствии с законами и подзаконными актами. К тому же в соответствии с Жилищным кодексом у Вас должен быть подписан договор управления с управляющей компанией, в котором обозначен перечень работ и услуг которые они обязаны Вам предоставлять и договор так же должен соответствовать жилищному законодательству. Нарушая условия договора, управляющая компания нарушает Ваши права потребителя. По этому поводу Вы можете обратиться с жалобой в местное отделение "Роспотребнадзора".

Здравствуйте,со мной приключилась такая история: я являюсь собственником жилья 3-хкомнатной квартиры.Квартира угловая, находится на втором этаже в пятиэтажном доме. На первом,третьем,четвёртом и на пятом этаже квартиры не приватизированы. Глава администрации выделил сумму на утепление фасада(торцевой стены дома). С тех жильцов у которых квартиры не приватизированы оплату за утепление фасада не берут,а меня заставляют выплачивать 5% от всей общей суммы. Я отказался утеплять свою часть стены. Администрация требует с меня оплату фасада стены(она уже утеплёна),при наличии моего отказа ещё до установки фасада. Законно ли это? Помогите пожалуйста разобраться в этой ситуации.

Маляр Сергей Александрович

На Ваш вопрос отвечают юристы ООО "ЖКС-ПРИМОРЬЕ": Согласно Жилищному кодексу РФ ст. 158 п. 1 « Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения». В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. К тому же на общем собрании принимается решение и о источнике финансирования данных работ. Если на общем собрании было принято решение о проведении капитального ремонта фасада и определен источник финансирования данного вида работ, то администрация поступает законно. Вы обязаны подчиниться большинству.

Здравствуйте! Используемое мною нежилое помещение, на котором установлена рекламная конструкция с разрешительными документами от УНР, обслуживается управляющей компанией, которая запрашивает разрешительные документы на рекламу, ранее указанную мной. Вопрос — правомерен ли запрос и что будет в случае игнорирования такого запроса от управляющей компании? Спасибо.

Управляющая компания действует вполне законно, так как разместив рекламную конструкцию на фасаде многоквартирного жилого дома Вы используете общее имущество всех собственников дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ и Постановлением правительства № 491 "Правила содержания общего имущества" фасад многоквартиного дома таковым и является. Передавать общее имущество многоквартирного дома в пользование или аренду третьим лицам, возможно только по решению общего собрания собственников помещений данного дома. В соответствии с Жилищным кодексом управляющая компания несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества и согласно договора управления действует по поручению и в интересах собственников. Установив рекламную конструкцию без решения общего собрания, Вы нарушили жилищное законодательство. Компания вправе Вам выписать предписание — демонтировать Вашу рекламу. Если Вы проигнорируете данное предписание, то возможно со стороны управляющей компании, от имени владельцев помещений будут поданы заявления в прокуратуру или государственный жилищный надзор, где Вы можете быть привлечены к административной ответственности. Кроме того они вправе обратиться в суд с иском о демонтаже рекламной конструкции и взыскании неосновательного обогащения. Если Вы хотите узаконить свою рекламную конструкцию, то необходимо провести общее собрание собственников дома которое компетентно принимать решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Так же на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должен решаться вопрос и об определении лиц, которые от имени этих собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества дома (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. Что же касается денежных средств, полученных от размещения рекламных конструкций с использованием общего имущества многоквартирного дома, то они должны поступать на расчетный счет этого дома. Хотелось бы отметить, что на размещение вывески получать согласие собственников помещений и платить за пользование фасадом здания не нужно. Согласно статье 9 закона "О защите прав потребителей", изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске. Нетрудно заметить, что в отличие от вывески, которая только информирует, реклама призвана привлекать внимание к объекту рекламирования, формировать или поддерживать интерес к нему.

Добрый день! Где можно узнать в каких домах планируется ремонт фасадов в рамках подготовки краевого центра к саммиту АТЭС 2012 года. Мы смотрим шел ремонт на ул. Надибаидзе с одной стороны, на ул.Каланина, ул. Березовой. А ул. Пихтовая , какие дома планируется?

На Ваш вопрос отвечают эксперты ООО "ЖКС-ПРИМОРЬЕ": Здравствуйте,Сергей Андреевич!

Список домов утвержден в постановлении главы города Владивостока № 381 от 22 апреля 2009 года Долгосрочная целевая программа "Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" на 2009 — 2012 годы. Со списком домов вошедших в программу Вы так же можете ознакомиться в нашей статье.

На просьбу об утеплении торцевой части дома по пр-ту Горького 17а г. Арсеньев в адрес управляющей компании ООО "Наш город", пришел отказ. Объясняя это тем, что такие работы являются капитальным ремонтом который должен проводиться за счет собственников квартир. Подскажите в какие органы власти можно обратиться по такому вопросу. У нас каждый год в зимний период отсыревают стены и появляется грибок.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ Статья 161 при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление правительства №491). Из чего следует, что за отказ управляющей организации от выполнения ремонта в доме, она может быть привлечена к административной ответственности за злостное нарушение правил содержания общего имущества. Если в ходе проведенной проверки прокуратурой будет выявлено неудовлетворительное состояние фасада, кровли, несущих конструкций и инженерных коммуникаций, то за не предоставление услуги на управляющую компанию будет наложен штраф по статье 7.22 об административных правонарушениях, с требованием устранить недоработки. Не исполнение предписания прокуратуры, может явиться поводом обращения в суд с требованием выполнить текущий ремонт. Ведь по закону все эти работы входят в перечень услуг по содержанию и ремонту жилья. Управляющие организации, заключая с собственниками многоквартирных домов договор управления, оговаривают в нем требования, предъявляемые к содержанию многоквартирных домов. Затем ссылались на отсутствие в договоре соответствующих обязательств по ремонту, не соблюдают подзаконные акты. Но договор не должен противоречить федеральным постановлениям и законам. Верховным и Высшим арбитражными судами РФ, были вынесены решения, в которых говорится, что текущий ремонт должен выполняться управляющими компаниями в рамках услуг по содержанию и ремонту жилья независимо от того, предусмотрены ли данные работы в договоре и заключен ли в принципе между жильцами и УК данный документ. При этом отсутствие у фирмы средств на ремонт, в соответствии с решением судов, также не является оправданием и относится к ее предпринимательским рискам. В свою очередь собственники при наличии в доме управляющей организации не несут ответственность за ненадлежащее содержание своего имущества. Заключая с собственниками договор управления, необходимо четко оговорить с ними стоимость ремонта и необходимый объем работ. Ведь ответственность при управлении многоквартирным домом управляющей организацией несет именно она, а не собственники. И в случае отказа собственников достойно платить за работу, управляющей организации остается только расторгнуть с Вами договор и искать других. В противном случае управляющая организация рискует стать безвозмездным спонсором жилья своих клиентов, а впоследствии и банкротом, поскольку реальная стоимость услуги по ремонту, может оказаться намного выше принятого тарифа. Но спекулировать на этом и просто ничего не делать, управляющей компании законодательство не позволяет. Из вышесказанного следует сделать вывод, что управляющая компания, отказываясь делать Вам ремонт, грубо нарушает Жилищный кодекс РФ, правила содержания общего имущества (Постановление правительства №491) и правила технического содержания жилого фонда (Постановление Госстроя №170). Вам следует обратиться с заявлением в органы прокуратуры и государственной жилищной инспекции Приморского края.

Здравствуйте,я хочу утеплить стены, где и как в нашем городе можно сделать заключение о том, что стены мокнут со стороны улицы (не по моей вине) . Узнавала в своей УК (проживаю Карьерная 26) они такие заключения не дают. Кто дает такие заключения? как проходит сама процедура ? И есть ли смысл делать это заключение? (получится ли добиться возврата потраченных на утепление средств?) Заранее спасибо.

На Ваш вопрос отвечают юристы ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ»: Здравствуйте,Людмила!

Для решения проблемы Вам необходимо обратиться в организацию имеющую аккредитацию на право проведения строительно-технической экспертизы. Организация выполнит инженерно-техническое обследование фасада и выявит причину обуславливающую её состояние. В результате проведенного инженерно-технического обследования вы получаете отчет: Экспертное заключение с кратким выводом по результатам проведенного инженерного обследования, фотофиксация дефектов, обнаруженных в ходе обследования (обычно тех, которые могут повлиять на дальнейшую эксплуатацию фасада, то есть существенных). Утепление фасада многоквартирного дома относится к капитальному ремонту и за органами местного самоуправления сохраняются обязательства по капитальному ремонту: Статья 16 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Ссылаясь на данную статью закона и приложив экспертное заключение, Вы можете в суде потребовать от муниципалитета возмещения средств, потраченных Вами на утепление стены.

СВИДЕТЕЛЬСТВО о регистрации средства массовой информации

Эл № ФС77-55874 выдано Федеральной службой по надзору в сфере

связи, информационных технологий и массовых коммуникаций